도시개발사업 시행방식의 종류, 주요 내용, 추진절차

 

도시개발사업 시행방식의 종류

▨ 관련법 및 관련규정 : 「도시개발법」, 「도시개발사업 업무지침」

 

1. 환지방식 : 대지로서 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환, 분할 및 병합 등 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치 및 변경이 필요한 경우 또는 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우

2. 수용 또는 사용방식 : 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급 이 필요한 경우

3. 혼용방식 : 도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역이 부분적으로 환지 또는 수용방식에 해당하는 경우

 

도시개발사업 시행자는 도시개발구역의 토지 등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다. (일반적으로 토지 등을 수용 또는 사용하는 방식은 국가나 지자체에서 시행하는 경우가 거의 대부분이고, 민간에서 시행하는 경우는 대부분 환지방식으로 시행한다고 해도 무방하다.)

 

도시개발사업 시행방식별 주요 내용

1. 수용 또는 사용방식 (법 제22조)

  시행자는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용하거나 사용할 수 있다. 다만, 제11조 제1항 제5호 및 제7호부터 제11호까지의 규정(같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 100분의 50 비율을 초과하여 출자한 경우는 제외한다)에 해당하는 시행자*는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다. 

  * 1) 도시개발구역 토지소유자

     2) 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인 중 과밀억제권역의 사업 기간 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 법인

     3) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자(「주택법」 제2조 제12호에 따른 주택단지와 그에 수반되는 기반시설을 조성하는 경우에만 해당한다)

     4) 「건설산업기본법」에 따른 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 맞게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자

     5) 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조 제1항에 따라 등록한 부동산개발업자로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자

     6) 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자

     7) 제1호부터 제9호까지, 제9호의 2 및 제10호에 해당하는 자(제6호에 따른 조합은 제외한다)가 도시개발사업을 시행할 목적으로 출자에 참여하여 설립한 법인으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 법인

 

2. 환지방식 (법 제28조)

  환지방식 도시개발사업의 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 아래의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다. 

1) 환지 설계

2) 필지별로 된 환지 명세

3) 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

4) 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세

5) 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의 3에 따른 공급 방법ㆍ규모에 관한 사항

6) 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

 

 

도시개발사업 시행방식별 추진절차

  수용 또는 사용방식과 환지방식 모두 도시개발구역 지정, 실시계획인가 이후 시행된다. (혼용방식은 두 개 시행방식을 일부 부지에 나누어 적용하는 것으로 별도 언급 제외)