지역지구제의 정의, 용도지역의 정의와 세분화, 용도지구 및 용도구역의 정의

 

지역지구제의 정의

용도지역, 지구, 구역 개념도(출처 : 서울시 도시계획 용어사전)

 

  지역지구제란 토지이용효율을 높이거나 무분별한 토지이용을 방지하기 위하여 사회, 경제적 측면에서 일정한 지리적 범위를 한 지역 단위로 묶는 제도로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 지역, 지구, 구역으로 세분하여 정의하고 있다.

  지역지구제는 지금은 폐지된(‘23.1.1. 폐지) 「도시계획법」에서 세분화한 것으로 해당법률 폐지와 동시에 현행법인 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ’ 국토계획법‘) 이 제정되면서 「도시계획법」의 주요 법조항들이 대부분의 법조항들이 「국토계획법」으로 옮겨 갔다. 

  현행 「국토계획법」에서는 지역지구제라는 명칭은 쓰지 않고 있으며, 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 세분하고 있다. (지역지구제라는 용어는 현행법상 부적한하나, 부동산업계 또는 비전문가 그룹 사용 용어이다.)

 

 

용도지역

 

1. 용도지역의 정의

  용도지구와 용도구역을 포함하고 있는 최상위 개념의 조닝(zoning)으로 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써, 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 의미한다. 용도지역을 계획할 때에는 합리적인 공간구조의 형성, 교통계획, 기반시설 배치계획, 주거환경보호 및 경관 등과의 상호 관련성을 고려하여 도시의 규모 또는 시가지의 특성에 따라 적절히 지정한다.

 

2. 용도지역 유형

  용도지역이란 용도지구와 용도구역을 포함하고 있는 최상위 개념의 조닝(zoning)으로 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써, 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 의미한다. 용도지역을 계획할 때에는 합리적인 공간구조의 형성, 교통계획, 기반시설 배치계획, 주거환경보호 및 경관 등과의 상호 관련성을 고려하여 도시의 규모 또는 시가지의 특성에 따라 적절히 지정한다.

  대분류로 도시지역과 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)으로 구분되고, 중분류로 도시지역에는 주거지역과 상업지역, 공업지역 및 녹지지역으로 구분한다. 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분되며, 농림지역과 자연환경보전지역의 별도 세분된 지역은 없다.

 

 

3. 용도지역별 지정 목적

 

1) 주거지역

  주거지역은 중 전용주거지역은 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로, 제1종전용주거지역과 제2종전용주거지역으로 나뉜다. 제1종전용주거지역은 단독주택 중심의 주거환경의 보호가 주목적이며, 제1종전용주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로 정의하고 있다.

  일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역으로 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역으로 나뉜다. 제1종일반주거지역은 저층주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역, 제2종일반주거지역은 중층주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역, 제3종일반주거지역은 중고층주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위하 필요한 지역으로 정의하고 있다.

  준주거지역은 주거기능을 위주로 하되 이를 지원하는 일부 상업기능과 업무기능의 보완을 위해 필요한 지역으로 정의하고 있다.

 

2) 상업지역

  상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분하고 있다. 중심상업지역은 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역이며, 일반상업지역은 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하기 위하여 필요한 지역이다. 근린상업지역은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역, 유통상업지역은 도시 내, 인근 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역이다.

 

3)  공업지역

  공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 구분하고 있으며, 전용공업지역은 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역이다. 일반공업지역은 환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역이며, 준공업지역은 경공업 또는 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역이다.

 

4) 녹지지역

  녹지지역은 보전녹지지역과 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 구분된다. 보전녹지지역은 도시의 자연환경, 경관 산림 및 녹지공간의 보전이 필요한 지역이며, 생산녹지지역은 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 미루어야 할 필요가 있는 지역이다. 자연녹지지역은 도시의 녹지공간 확보, 도시확산의 방지 및 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역이지만 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발을 허용하는 지역이다.

 

용도지구 및 용도구역

1. 용도지구의 정의

  용도지역의 기능을 강화 또는 완화함으로써 용도지역의 기능을 증진하고 경관, 미관, 안전을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.  「국토계획법」에 따라 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 총 9가지로 구분되고 필요에 따라 동법 시행령 및 지방자치단체의 조례로 더욱 세분화하여 정할 수 있다.

  서울시의 경우 법령에서 위임된 권한에 따라 「서울특별시 도시계획 조례」상에 「지역문화진흥법」에 따른 역사문화자원의 관리ㆍ보호와 문화환경 조성을 위한 ‘문화지구’를 추가하였으며, 「서울특별시 문화지구 관리 및 육성에 관한 조례」를 수립하여 문화지구의 관리 및 육성에 관하여 필요한 사항을 별도로 정하고 있다.

 

2. 용도구역의 정의

  토지이용의 세부적인 규제 관리를 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 관리하며, 계획적이고 단계적인 토지이용 도모, 토지이용의 종합적인 관리를 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.「국토계획법」에 따라 개발제한 구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역,입지규제최소구역 등 5가지로 구분된다. 수산자원보호구역, 개발제한구역, 도시자연공원구역의 경우에는 소관법률인 「수산자원관리법」, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 행위제한 사항을 별도로 규정하고 있다.

 

 

 

 

<참고자료>

1) 네이버 지식백과

2) 서울시 도시계획 용어사전 참고